Zippy之十年樹木

 

他必像樹栽於水旁，在河邊扎根，炎熱來到，並不懼怕，葉子仍必青翠，在乾旱之年毫無掛慮，而且結果不止。------耶利米書 17:8

我有些好奇到底可以怎麼用AI來幫自己做一些投資的分析，所以挑了一個在紐約證券交易所上市的木材房地產投資信託基金(REIT)來做實驗，以下是我的分享。

這家公司叫做Rayonier (NYSE:RYN)。他的地產是林地，在美國南方的佛羅里達，喬治亞，阿拉巴馬，德州以及在靠太平洋的華盛頓州還有俄勒岡州加起來有四百多萬英畝的林地。因為林地的買賣是有行情價格的，所以我們可以來估估看，到底這家公司的價值如何。

淨值計算

我打開ChatGPT，然後問有沒有辦法按照林地的買賣行情價，來估一下這家公司的淨值(Net Asset Value, NAV)。ChatGPT 的回答是，它可以做這樣的估算，然後要先跟我解釋打算一步一步怎麼做。

ChatGPT先解釋說Rayonier (NYSE:RYN)並不是一家一般營運的公司而是一家林地(Timbreland)的REIT。跟著說兩百多萬英畝的林地(註:這個林地面積是錯的)在美國南方，靠太平洋的西北的幾個州跟紐西蘭(註:紐西蘭的林地幾年前已經賣掉了)。他是靠賣採收的原木，賣土地跟開發土地來賺錢。所以這是會隨著生物性的成長而成長的資產組合。

ChatGPT跟著解釋說 林地(Timbreland)的REIT是隨著生物性的成長而成長的資產組合這一點很重要，因為這一點，估值上會像房地產的資產組合，而不適向一般營運的公司是按盈餘來估值。這是因為土地加上地上的樹木是有獨立而且可以觀察到的行情價的，無論現在公司的盈餘是多少。

這是因為:

• 林地交易頻繁發生
• 每英畝價格公開透明
• 機構買家（退休基金、林業投資管理機構）積極進行土地交易

跟著ChatGPT簡單的說明:

• 步驟 1：估算林地價值
• 林地價值=面積×每英畝價格
• 參考：近期交易（最佳）區域比較（南部與太平洋西北地區差異很大）

• 步驟2：加入其他資產
• 房地產開發用地（通常比林地更有價值）
• 現金、合資股份 
• 步驟 3：減去負債
• 淨資產值= 資產價值− 負債
• 步驟 4：除以股份數
• 每股淨值

跟著ChatGPT有幾個很好的提醒:

• 林地的行情價是受以下的因素影響的
• 成長率
• 原木價格
• 距離鋸木廠/港口的距離

所以建議拿年報裡的更細部的資訊一州一州來算。

•  木材 = 庫存 + 成長資產
• 樹木：
• 每年生長約 5-8% 的體積（生物生長）
• 可以「留在樹樁上」（延遲採伐）
• 因此，林地就像：債券 + 通膨對沖 + 木材價格買權

• 房地產增值潛力（「高價值土地」）
• Rayonier 擁有可以：
• 出售用於住宅開發
• 開發
• 這通常：價值遠高於木材價值並且是影響淨值的關鍵隱藏因素。

• 淨資產值折價很常見
• 木材 REIT 的交易價格通常低於淨資產值，因為：
• 土地流動性差
• 木材價格週期性波動
• 資產期限長
• 因此：
• 該用資產出售（例如在今年去年）被用來「驗證」淨資產值。

跟著ChatGPT實際去算，想不到它卻去抓2024年的年報，最後我指正它，叫它用最近合併案的S-4去算。最後算出來淨值是在$28-$35這個區間。相對於大約$21的股價，這裡股價相對於淨值有個大約30%-40%的折價。

投資案計算

因為土地流動性差，加上要計算報酬率來決定值不值得投資，需要挑選一個比較合宜的時間終點。所以我們來看看過去二十五年左右，股價對淨值的關係如何。ChatGPT去抓了一下。然後我用Gemini也對應了一下，基本上是差不多的，所以整理起來如下文。

淨值折價溢價的歷史回顧

• 2000–2006 年（房地產繁榮時期）

• 美國住房需求強勁
• 木材價格上漲
• 土地交易活躍

👉 結果：淨資產溢價：約 0% 至 +20%

• 投資者將林地視為：
• 通膨對沖工具
• 成長型資產

• 2008–2012 年（全球金融危機時期）

• 房地產市場崩盤
• 木材需求暴跌
• 土地交易停滯

        👉 結果：大幅折價：約 30%–50%

• 這是歷史上估值最糟糕的時期

• 2013–2019 年（復甦 + 穩定）

• 房地產市場復甦
• 機構對林地（TIMOs）的需求成長
• 利率穩定

        👉 結果：

• 接近平價：-10% 至 +10%
• 通常：圍繞淨值交易，偶爾出現小幅溢價。

• 2020 年（新冠疫情衝擊）
• 初期恐慌 → 流動性擔憂

        👉 簡述：約 20–30% 的折價，隨後迅速復甦。

•  2021年（週期高峰）

• 木材價格大幅飆升
• 強勁的住房需求
• 資產價格上漲

        👉 結果：

• 溢價：約0%至+15%
• 這是木材房地產投資信託基金（REITs）最後一次出現如此高的溢價

• 2022-2026年（當前週期）

• 利率上升
• 住房負擔能力下降
• 土地交易減少

        👉 結果：

• 折價：約20-35%（當前週期）

可以說木材房地產投資信託基金 (REIT) 的估值受房地產週期（木材需求），利率（貼現率），交易活動（價格發現）等因素的驅動，這造就了非常可重複的市場格局。最重要的結論是：木材房地產投資信託基金 (REIT)  很少長期維持在淨資產值 (NAV) 水準。它們的價格會在以下階段之間波動：

• 溢價階段
• 強勁的房地產市場
• 低利率
• 活躍的交易
• 折價階段
• 高利率
• 低流動性
• 對資產價值的質疑

今天來說RYN大約有30%到40%的折價，而整體來說這個行業有30%到35%的折價。
假如，這個折價要十年才會回到淨值的九成。我們可以算算跟買標普五百指數基金比起來，是不是好的投資。
這裡要注意的是樹是會長大的，一般來說材積是一年成長4%到6%，然後木材多年來的"通貨膨脹率是1%到3%"。我們保守一點算，淨值每年成長3%到5%好了。
假如淨值算$30，以4%成長，十年後變成$44.4。淨值的九成是$40。一年是6.6%，加上5%現金殖利率。大約是11.6%。

標普五百指數基金現在CAPE是37 左右。
如果CAPE在十年後是37，那麼報酬率大約是 7%。CAPE長期的平均值是大約25，假如CAPE調回到25，報酬率===就只剩下3%-4%。

讀者們可以自行決定是逢林莫入，還是要寄跡山林。